Neustálý růst cen nemovitostí a hrozby s ním spojené

V Maslowově hierarchii lidských potřeb patří bydlení k samotným základům. Pokud lidé nemají kde složit hlavu, nemohou se seberealizovat, rozvíjet, a většina z nich si nedovolí ani založit rodinu. Obydlí totiž poskytuje místo pro odpočinek a vyhovění osobním nutnostem, ale i ochranu před vnějšími vlivy.

Uspokojení potřeby bydlení pak mohou lidé nalézt na trhu s bydlením. Na něm však v České republice tržní ceny neustále rostou, a to ne málo. Podle dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) vzrostly za posledních 6 let ceny bytů v Praze o 65 % a v ostatních regionech o 50 %. Stoupající tendenci přitom nedokázala zabránit ani výstavba nových nemovitostí nebo příchod pandemie koronaviru. Vzhledem k tomuto trendu přirozeně vyvstává otázka, kam celá situace na spěje, a zda budou nemovitosti v budoucnu nedostatkovým zbožím, na které většina běžných členů společnosti nedosáhne po celý život.

Vývoj českého trhu s bydlením

Pro lepší pochopení současného stavu je potřeba vzít v potaz historické události z minulých let, které stojí za pohyby cen nemovitostí i poptávky ze strany české společnosti.

Je nutné si uvědomit, že počáteční pozice České republiky se značně liší oproti západním zemím, jejichž ekonomika i mentální nastavení nebylo poznamenáno socialistickým přístupem k bytové politice. Obecné vnímání vlastnictví nemovitostí je zde odlišné. Pro české domácnosti je vlastnické bydlení synonymem výhodné a bezpečné investice pro zajištění na klidné stáří, a proto tento způsob investice upřednostňují před ne zcela rozvinutým kapitálovým trhem. Tomu přispívají také konzervativní tendence českého investora, zastaralý penzijní systém či odpor k měnovým rizikům. Tyto preference vlastnického nad nájemním bydlením přetrvávají dodnes i přes postupný ekonomický vývoj po vzoru Západu.

Za počátek českého trhu s bydlením lze označit rok 1989, kdy došlo k přechodu z centrálně řízené ekonomiky na tržní hospodářství. Růst trhu byl však limitovaný kvůli tehdejšímu nedostatečnému právnímu zázemí a nedostatečnému fungování hypotečního trhu, který byl v Československu sice formálně obnoven v roce 1990, ale první úvěry byly poskytovány až od roku 1995, a to navíc výjimečně. Ke změnám v tomto směru došlo až s příchodem nového tisíciletí, kdy se Česká národní banka (ČNB) rozhodla podpořit ekonomický růst a snížila diskontní sazbu, čímž přispěla k poklesu úrokových sazeb a k tomu umožnila odečtení úroku od základu daně. Od té doby tak zájem společnosti o nemovitosti postupně rostl, k čemuž přispěla také nastavená forma státní podpory, která podněcovala poptávku po hypotečních úvěrech, i to, že se trh rozšířil o konkurenci i nové produkty (například o 100% hypotéky). Kromě toho české domácnosti stimulovalo k investicím také očekávání budoucího zdražení nemovitostí způsobené vstupem do Evropské unie. Tyto faktory dohromady přispěly k tomu, že mezi lety 2000 a 2004 došlo k nárůstu cen nemovitostí až o 86 %.

V návaznosti na to dospěla vláda k rozhodnutí snížit finanční podporu, což přispělo k mírné cenové korekci. Po krátkém čase však došlo k dalšímu snížení úrokových sazeb a zároveň se na trhu začala nabízet možnost jejich fixace až na 30 let, takže se domácnosti pustily do dalšího investování. Mezi lety 2004–2008 pak došlo doslova k „realitnímu boomu“, kdy lidé poptávali větší množství bytů, než bylo v nabídce, což vedlo k novému nárůstu nemovitostí, a to o 56 % v Praze a o 64 % v ostatních regionech. Za důvod lze považovat kromě minimálních úrokových sazeb také vrcholící ekonomickou konjukturu, která zapříčinila růst reálných mezd i pracovních míst či silný směnný kurz.

Přelom nastal až v roce 2008 kvůli světové finanční krizi, která v Česku způsobila několikaleté období recese. Krize se projevila také na realizovaných cenách nemovitostí, které poklesly zhruba o 11,7 %. Současně s tím začaly banky více dbát na kontrolu rizika při poskytování úvěrů na bydlení, aby zajistili kvalitu dlužníků a snížili počet nesplacených půjček. V návaznosti na to se začal od roku 2009 snižovat i objem poskytnutých hypotečních úvěrů, a namísto toho sílila poptávka po nájemném bydlení.

Netrvalo však dlouho a trh se začal pomalu vzpamatovávat. Již v roce 2011 pak najížděl zpět na rostoucí tendenci, na které zůstal dodnes. Úrokové sazby s každým rokem pokořovaly svá historická minima a české domácnosti se opět začaly zajímat o pořizování domova. Jejich poptávka ale brzy převýšila nabídku volných nemovitostí, což opět vedlo k navýšení cen. Zároveň na straně kupujících vznikal psychologický nátlak, že nízká úroveň úrokových sazeb je dočasná, což fungovalo jako další hnací impuls směrem vzhůru. Podle dat ČSÚ se nabídkové ceny bytů v Praze vrátily na svou nejvyšší hodnotu před krizí teprve po necelých 6 letech v Praze a po 7,5 letech v rámci zbytku Česka. Zatímco mezi lety 2010–2014 byl však růst cen nemovitostí relativně plynulý, od roku 2014 rostly ceny skokově s každým rokem až doposud. A v roce 2019 dosáhly prakticky ve všech regionech svého maxima.

V rychlosti růstu cen bytů a domů mezi lety 2016 a 2017 dokonce Česko předčilo všechny ostatní státy Evropské unie. Zcela nejvyšší nárůst byl pak ve druhém čtvrtletí 2017, kdy nemovitosti zdražily o 13,3 %, tedy o tři krát více, než byl tehdy evropský průměr.

V současnosti drží Česko, co se týče růstu cen bytů, šestou nejvyšší příčku z celé EU. Rychlejší je zdražování nemovitostí akorát v Estonsku, Lucembursku, Polsku, Slovensku nebo v Portugalsku.

Zásahy České národní banky

Neustále vzrůstající tendenci cen nemovitostí, a tedy riziko možného přehřátí ekonomiky, zaznamenala i ČNB, která na vývoje cen na realitním trhu neustále dohlíží a vyhodnocuje, zda nabízená hodnota zboží odpovídá jeho fundamentální hodnotě. V rámci svého monitoringu dospěla v roce 2018 k názoru, že jsou ceny rezidenčních nemovitostí v Česku nadhodnoceny až o 15 %, a rozhodla se zasáhnout.

První opatření v důsledky obavy podnikla již dříve. V reakci na rekordní objemy poskytnutých hypoték začala v letech 2015 a 2016 vydávat závazná doporučení, díky kterým došlo ke zpřísnění podmínek pro poskytnutí hypoték, zrušení 100 % hypoték a zvýšení úrokové sazby. Zájem o hypotéky ale přesto neklesl a s ním ani ceny nemovitostí. ČNB tedy postupně přitvrzovala, a v roce 2017 vydala další verzi doporučení, na jehož základě byla výše možné poskytnutí hypotéky snížena na 80–90 %, s tím, že v celkovém portfoliu banky nesmí poskytnutí 90% hypoték přesáhnout 15 %. Tato opatření opět nezabrala, ale naopak vyvolala ve společnosti rozruch, díky kterému lidé začali ještě více kupovat nemovitosti z obavy z možného zdražení v budoucnu. Celá situace tak vyústila v další aktualizaci doporučení v říjnu 2018, podle kterých musí mít žadatel o hypotéku našetřeno alespoň 20 % požadované částky, celková výše hypotéky nesmí překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu a zároveň měsíční splátka nesmí přesáhnout 45 % jeho měsíčního příjmu. Pravidla stanovená ČNB v roce 2018 vesměs platí dodnes, od některých však na čas upustila vzhledem k pandemii koronaviru. Od roku 2019 pak lze vidět, že díky regulacím došlo k určitému ochlazení trhu s bydlením, ceny nemovitostí však nepřestávají růst.

Problematický stavební zákon

Jednou z příčin může být neschopnost trhu uspokojit převislou poptávku po nemovitostech z vinou nízkého počtu volných a cenově dostupných bytů.

Zatímco v rychlosti růstu cen je Česko na předních příčkách, z hlediska rychlosti získání stavebního povolení se pohybuje na opačné straně stupnice. Podle analýzy Světové banky se dokonce řadí mezi čtyřicet nejpomalejších zemí na celém světě, kde dále patří například Niger, Pákistán, Nepál nebo Venezuela. Podle dat z této analýzy trvá českému investorovi až 246 dní, než získá všechna potřebná razítka pro svou stavbu. Pro srovnání, v Dánsku trvá stejný proces 64 dní a v Německu 126 dní. V analýze je přitom zahrnuta pouze legislativní lhůta, ve skutečnosti zabere podle průzkumu Deloitte povolovací proces v Praze až 5 let.

Důvodem tohoto prodlužování je neefektivně postavený stavební zákon, na jehož základě rozhoduje o výstavbě v jednotlivých obcích stát, aniž by bral v potaz jejich specifické potřeby, a zároveň celý postup prodlužuje přehnanými lhůtami na vydávání závazných stanovisek pro povolení stavby dotčených orgánů. V důsledku tohoto problematického ustanovení klesl počet vydaných stavebních povolení od roku 2006 až do roku 2018 o 29 %, a s tím přirozeně i počet zahájených staveb bytů. Řešení by v tomto směru mohla přinést plánovaná novela, jejíž návrh je v současnosti projednáván v poslanecké sněmovně, a která si klade za hlavní cíl proces urychlit. Zda se ji to podaří, však bude jasné až později.

Nejhorší situace je pak na území hlavního města Prahy, kde velmi omezená výstavba a nedostatek dostupných bytů zvedla ceny nemovitostí až o desítky procent, což zapříčinilo také změny v demografickém vývoji. Z dat Eurostatu totiž vyplývá, že zájem o bydlení v Praze, kam běžně cílili obyvatelé z jiných regionů Česka za prací a vzděláním, se postupně snižuje. Naopak stále vyšší tempo přírůstku vykazuje Středočeský kraj, což lze vysvětlit tak, že vysoké ceny nemovitostí pomalu vytlačují domácnosti za hranice hlavního města do jeho blízkého okolí.

Historicky nejnižší úrokové sazby

Dalším prvkem, který má vliv na ceny nemovitostí, je úroveň úrokových sazeb. Výše úrokové sazby od roku 1989, kdy se pohybovala okolo neuvěřitelných 15 %, postupně klesala. Výjimkou bylo akorát období mezi lety 2008–2010, kdy se v Česku projevovaly dopady finanční krize. Po jejím vzpamatování však v poklesu pokračovala až pod úroveň 2 % v roce 2016. Tato situace vedla k tomu, že se hypoteční úvěry staly pro české domácnosti dostupnější, a proto objem sjednaných úvěrů v posledních letech rapidně vzrostl. Mezi lety 2016 až 2018 půjčily banky žadatelům na hypotečních úvěrech přes 589 miliard korun, což je více než mezi lety 2006 až 2010 dohromady.

Nízké úrokové sazby sice na jednu stranu umožňují dostupnější půjčky, ale stoupá díky nim také kupní síla. A protože pak výroba nemusí být schopna pokrýt poptávku, dochází ke zdražování zboží.

Jak již bylo zmíněno výše, ČNB se od roku 2015 postupně snaží snížit základní úrokovou sazbu, prozatím se její opatření jeví jako nedostačující. Klesající trend se sice v roce 2017 otočil, ceny hypotečních úvěrů zůstávají i nadále nejlevnější v českém historii. Důvodem může být snaha poskytovatelů o udržení klientely nebo finanční přebytek na straně bank, který vznikl v důsledku oslabování koruny po předchozích intervencích ČNB.

Nepomohl ani zásah koronaviru

Navzdory očekávání mnohých odborníků ceny nemovitostí nesrazil ani příchod světové pandemie COVIDU-19. Naopak podle dat z Eurostatu během tohoto období nárůst cen bytů a domů dokonce zrychlil, a to prakticky v celém Česku. Jak uvedl analytik Czech Fund Lukáš Kovanda pro server Aktuálně, důvodem byla opět omezená nabídka, daná zejména pomalou výstavbou nových nemovitostí. Také HB index potvrdil, že koronavirová krize zasáhla do mnohých odvětví, ale na rezidenční trh měla prozatím minimální vliv. Ačkoliv poptávku ohrožovala nejistota z nepříznivého vývoje na trhu práce, na druhou stranu došlo také ke zrušení daně z nabytí nemovitostí a dalšímu poklesu úrokových sazeb. Prodávajícím dále nahrává skutečnost, že Češi i nadále preferují vlastnické bydlení.

Rozpínání pomyslných nůžek

V průběhu třetího čtvrtletí 2020 dosáhla průměrná cena bytu v Praze 110 117 Kč za metr čtvereční. To znamená, že za byt o velikosti 50 metrů čtverečních dnes zájemce zaplatí zhruba 5 a půl milionu korun. Loni by přitom za stejný byt utratil o 200 tisíc méně, před třemi lety by dokonce ušetřil více než milion. Ve zbylých regionech se průměrná cena za metr čtvereční momentálně pohybuje okolo 67 tisíc korun. Přihlédneme-li ke stávajícím podmínkám pro získání hypotéky, dovolit si koupit vlastní bydlení může pouze okolo 8 % Čechů. Při porovnání cen bytů s příjmy jsou pak v Česku jedny z nejhůře dostupných nemovitostí v celé Evropě.

Následkem této situace jsou neustále se rozšiřující ekonomické nůžky, které mohou vést postupně k odlivu mladých rodin pryč z velkých měst. Zde následně zůstanou pouze lidé, kteří měli to štěstí, co byt zdědili nebo nakoupili nemovitosti již dříve. Z nich se totiž vlivem vývoje na trhu s bydlením stali majetní vlastníci, kteří jimi pravděpodobně budou i nadále. Pokud tedy nezasáhne jiný vnější faktor, například v podobě zdaňovacího mechanismu.

Nejhůře však situace dopadá na nízkopříjmové domácnosti, které vzhledem k nastaveným pravidlům pro získání úvěru mnohdy nemohou využít příležitosti nízkých úrokových sazeb ani daňových úlev. Nepřispívá tomu ani v posledních letech aplikovaná inflační politika, která postupně znehodnocuje jejich majetek. Těmto domácnostem tak stále častěji hrozí, že nahromadí větší dluh, než dokážou unést. Následkem pak může být vlna nesplácení, která představuje problém pro banky samotné.

A jak to bude dál?

Jak se budou ceny bytů a domů vyvíjet dále, je nejisté, a svědčí o tom také rozporuplné názory odborníků. Zatímco podle některých dojde k poklesu, jiní očekávají stagnaci nebo přetrvávající růst z důvodu zdražení stavebních materiálů i práce.

Nelze popřít, že jsme svědky obrovského růstu poptávky po rezidenčních nemovitostech, kterou trh nedokáže uspokojit kvůli nedostatku volných bytů, za který do jisté míry může špatně nastavený stavební zákony a stále nižší úrokové sazby. Zároveň nelze předpokládat, že se čeští investoři v nejbližší době přikloní k variantě nájemního bydlení po vzoru západních zemích.

Budeme-li ale na problematiku nahlížet z perspektivy historického vývoje, neprochází Česká republika touto fází poprvé. A soudě podle dvou předchozích vln zdražování nemovitostí by měla v nejbližší době přijít určitá cenová korekce směrem dolů. Přispět by tomu mohla novelizace stavebního zákona či dopady Brexitu a pandemie koronaviru, které mohou vést k další ekonomické recesi. Důsledkem recese totiž může s velkou pravděpodobností být snížení investic českých domácností vlivem růstu nezaměstnanosti, absence růstu reálných mezd, zvýšení dluhové zátěže a celkového zhoršení očekávání domácností ohledně udržitelnosti jejich disponibilních příjmů.

Foto: Pixabay.com